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来源：中国房地产报
地产板块在四季度大概率会实现上涨，跑赢市场概率超过50%。
中房报记者 付珊珊丨上海报道
经历疫情冲击之后，房地产行业恢复快速超过预期，这也让地产股在二季度有了上涨动因，涨势延续到了三季度。
7月前几日，地产股普遍上涨，为三季度带来开门红。
但这种涨势并未持久，在各地调控政策从严以及房企融资“三道红线”监管压力下，地产股表现在冲上高位后逐渐平稳回落。
受此影响，整个三季度百强市值房企中56家房企市值下跌，一家房企市值未变，43家房企市值实现上涨。下跌房企数量依然超过上涨房企，占比超过5成。
据中国房地产报记者统计，从百强房企市值总和来看，三季度百强市值房企市值总和为49871亿元，与二季度末的50577亿元相比，百强总市值小幅缩水约706亿元。
尽管地产股三季度表现不尽如人意，但一般而言地产股在四季度都有不错表现，因为是全年业绩冲刺期，标杆房企大概率都会取得不错经营业绩，这在一定程度上还会助推投资者对于地产预期。
此外，不少券商也依然看好地产股四季度表现。东吴证券认为，今年以来，地产、银行作为相关性较强行业普遍表现“凄惨”，不过大跌之后，地产等板块或将迎来布局机会。东吴证券研究发现，地产板块在四季度大概率会实现上涨，跑赢市场概率超过50%。
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强势开局 震荡下行
从市值数据看，三季度百强房企市值总和相比二季度有超700亿元“缩水”，但从板块来看，三季度房地产开发板块总体依然呈现上涨趋势。
根据同花顺数据显示，截至9月30日，A股房地产板块指数为1819.37，相比二季度末房地产板块指数1719.41，整个三季度上涨5.81%。
房地产板块能够保持增长主要得益于7月初一波上涨行情。
7月1日，萎靡了半年之久的地产股开始重拳出击，金科股份、阳光城、滨江集团等个股在盘中即触及涨停板，截至当日收盘，绿地控股、金科股份、金地集团、中交地产、阳光城等10余只地产个股涨停，房地产板块当日涨幅超5%。
此后，地产股延续了普涨趋势，房地产开发板块连续5个工作日实现上涨，为地产股三季度整体表现迎来开门红。
中指研究院上海分院研究总监方颃对此作出评析称，7月初地产股上涨主要原因在于央行下调再贷款、再贴现利率；此外，在疫情取得阶段性胜利之后，房地产整体销售情况回暖，尤其是五六月份房企销售表现超出预期，多重利好之下，地产股也迎来回暖态势。
不过，这种上涨行情并未在整个三季度延续。
8月份，房地产行业融资“三道红线”横空出世，这是监管层首次通过设定具体财务指标来量化房企负债水平，也是房地产行业调控政策针对B端企业的一次重要发力，这样的做法也被多位业内人士解读为政府在政策层面开始施加压力为行业降速。
具体到对地产股影响来看，上述闽系房企首席财务官表示，如果政府对房企融资监管态度强硬，那么这将会影响未来地产股估值逻辑。
“低融资、高毛利经营逻辑将会取代以业绩为导向的高成长逻辑。房企有望从规模发展转变到高质量发展。”上述闽系房企首席财务官表示。
对于地产股长远发展而言，多位房企高管均认可“三道红线”做法，认为其有利于行业健康发展，但“三道红线”的出现让地产股短期内变得异常敏感，任何风吹草动都会造成地产股波动。
例如，9月24日，网上流传出一份关于“恒大重组”文件，虽然恒大及时对此事件作出辟谣，但次日股票市场依然对该事件作出了延伸反应。除了恒大系全线下跌，9月25日，地产股也大面积下跌，碧桂园、融创等港股头部房企均下跌超3%；A股上市房企也未能幸免，珠江实业、嘉凯城、泰禾集团下跌10%，连与房地产相关的家居板块中多只个股也杀跌惨重。
在上述财务官看来，地产股一直受政策影响明显，且是投资者预期表现。近期多地相继出台楼市调控政策，加上因城施策稳地价、稳房价、稳预期的基调不变，“三道红线”出台更加证实了目前房地产行业杠杆水平依然处于较高位置，在这种背景之下，市场预期对于行业的金融调控可能会再度强化，虽然长期对行业健康发展是利好，但短期内股市上可能造成地产股下跌波动。
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世联行 合生创展市值翻番
整体走势是一方面，个股涨跌也与其自身因素相关。
中国房地产报记者通过对比二季度房企市值百强榜发现，有几家市值百强房企在三季度已经跌出榜单，比如远洋集团、SOHO中国、融信中国。
具体来看，这3家企业在二季度末总市值均在百亿元之上，在百强榜上也占有一席之地，但三季度3家房企总市值分别下跌19.14%、25.21%、22.95%，尤其是SOHO中国和融信中国，总市值已下跌至不足百亿元。
以SOHO中国为例，其被黑石集团私有化的消息成为其大涨大跌的源头。但随着私有化相关事宜“搁浅”，加之SOHO中国本身经营业绩疲弱，中期投资物业平均出租率及租金收入同比进一步下降，SOHO中国股价也连续下滑。
融信中国市值同样也是受困于业绩。中国房地产报记者梳理融信中国近期股价发现，其8月31日股价下跌幅度较大，当天正是公司半年度业绩发布日，业绩不佳难以支撑其股价上涨，下跌也在意料之内。
在市值百强榜单上，三季度下跌较为严重的企业是中海物业和保利物业，季度环比下跌幅度分别为25.81%、23.98%，领跌市值跌幅榜。
反之，不少企业在三季度实现强势上涨，比如世联行、合生创展等。综合A股和港股两市个股涨跌幅度来看，这两家企业涨幅居于百强榜前列，分别为130.47%和107.65%。
具体来看，世联行股价从7月初开始连续波动上涨，尤其是7月20日-7月22日，连续3天涨幅均在10%左右，此后也延续了上涨趋势，是整个三季度A股涨幅最大房企。
世联行市值翻番主要原因可能在于企业管理层出现变动，其公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会，从而引起投资人的重点关注。
中信建投分析师竺劲认为，世联行的最高管理层平稳交接，公司将步入发展新阶段。
此外，合生创展也是三季度涨势较为强劲的房企。数据显示，合生创展二季度末总市值为164亿元，而其三季度末总市值已经上涨至340亿元，总市值翻了一倍。究其原因，一方面是公司中期经营业绩助推，另一方面合生创展也在市值管理方面作出了不少努力。
8月21日，合生创展发布中期业绩，营业收入和核心利润同比实现大幅增加，尤其是利润表现，公司股东应占溢利同比增长92.17%，核心利润同比增长179%。业绩发布当日，合生创展午后股价快速拉涨，涨幅达到10.64%，股价也创下7年来新高。
除了业绩原因，合生创展从8月下旬就开始回购股份以带动股价上涨。据记者初步统计，从8月26日开始截至9月25日，合生创展一共有17个交易日进行了股票回购，所涉金额近3亿港元。其股价也从8月26日14港元/股升至9月25日的16.26港元/股，涨幅达到16.14%。从合生创展的回购动作也可以看出，其每次更新的回购价格均有所上升，这也意味着其市值在随之增大。
10月9日，恒大（03333）用一则令行业瞠目的业绩报告，为黄金周画上了圆满的句号。
报告显示，9月1日-10月8日，恒大用短短38天实现了1416亿销售，相当于一家top20房企一年的业绩。至此，恒大累计销售达5922.5亿，已完成全年6500亿销售目标的91%。恒大提前两个月完成全年目标已无悬念，年内大概率将完成8000亿内控销售目标，首家8000亿房企正在来的路上。
回顾过去八天，独占鳌头的恒大可用三大关键词进行总结。
01爆卖
自9月起，恒大便提早布局“金九银十”，许家印下达营销“军令”——9、10两个月要实现2000亿销售。
此后，恒大推出包括“全线7折”在内的营销组合拳，率先打响了抢收金九银十第一枪，着力促进销售高增长。据恒大业主反映，享受所有折扣，100万的恒大房最低以58万便可拿下。
火爆的销售在黄金周迎来了顶峰。在巨大优惠下，恒大陆续推出数十个新盘：
10月7日，黑龙江“恒大文化旅游康养城”开盘，半天销售额超20亿元，引5万客户抢房；8日，恒大在哈尔滨、重庆、贵州等地同时推出9个新盘，半天揽金超80亿……恒大的营销策略将火爆的销售推向了最高潮。
02降负债
对于刚走出谣言风波的恒大来说，38天狂收1416亿的成绩意义非凡。它不仅证明了谣传会带来危机的1300亿资金对恒大实在不值一提，更提振了市场对恒大降负债的信心。
分析人士指出，随着恒大年内实现8000亿销售成大概率事件，按照上半年90%回款率计算，这将为恒大带来7200亿回款，为实现有息负债平均每年下降1500亿的目标提供更大底气。
此外，恒大物业已在港交所发布招股书，最新估值达到837.5亿港元；早前，恒大汽车于科创板上市也已获董事会审议通过。华泰证券认为，这有望为恒大新增约500亿现金流。银河联昌预计，到2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。
03刚需
销售如此火爆，离不开恒大产品本身的高性价比，充分契合刚需。
恒大一向主张面向刚需市场，坚持不做豪宅，140平米以下产品占比高达96%；从售价看，今年上半年，恒大销售均价较去年全年直降10个百分点，为9029元/平米，比去年同期下降超过16%。
佛山恒大滨江华府热销现场
同时，恒大楼盘施工单位必须是全国前十强，所有的建筑材料必须是国内外知名品牌，所有楼盘园林均按豪宅标准设计。
三大关键词，不仅是对恒大黄金周的总结，更是恒大持续平稳运营的关键所在。
新华社成都10月10日电（记者袁秋岳）记者从成都市交通运输局获悉，近日，《成都港总体规划》获正式批复，将按程序依法组织实施。成都港将成为成都市综合交通运输体系的重要组成部分，促进成都平原区域协调发展、融入长江经济带。
成都港规划范围涉及成都市境内岷江、沱江段以及湖泊水库等33个通航水域。《成都港总体规划》针对成都港的发展现状和面临的形势，充分考虑腹地经济社会发展对水运的需求，综合城市功能和旅游资源，合理确定岸线使用，科学布局港口空间、港区划分以及发展目标，并就港口规划的实施提出分期建议和保障措施。
成都港将以旅游客运为主，适度发展货物运输。成都港划分为锦江港区、沱江港区、三岔湖港区，形成以“两江一湖”港区为主、其他港点为补充的总体格局。锦江港区是成都港的核心港区，主要发展旅游客运，兼顾发展水上公交。沱江港区以旅游客运为主，货物运输为辅。三岔湖港区以发展游艇经济和水上运动为主。
成都港共规划168个码头（560个泊位），规划利用各类岸线总长约25615米。到2025年，建成146个泊位，客运吞吐量为190万人次，估算投资约1.9亿元；到2035年，随着沱江、岷江的航电枢纽的升级改造完成，建成560个泊位，客运吞吐量376万人次，货运吞吐量510万吨，估算投资约3.5亿元。
