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刘玉辉三兄弟折戟上市路。
先后因喊出千亿目标，港交所递交IPO招股书在房地产行业曾刷了一波存在感的领地，这次却输给了现实。
10月9日，在递交招股书满6个月后，领地在港交所的上市申请版本变更为“失效”，也就是说，领地未能成功在港交所通过聆讯。
领地相关负责人回复一条君记者称，IPO申请失效原因参考招股书披露说法，未来公司坚定务实推进战略计划。
领地创立于1999年，是一家发家于四川乐山的房企，目前总部位于成都。创始人为刘玉奇、刘山和刘玉辉三兄弟，三兄弟根据自己掌控的资源执掌区域也各有侧重，分别为新疆、华南以及四川大本营。
截止目前，领地布局的城市还是以三四线为主，已经进驻了四川的绵阳、乐山、眉山、雅安等，河北的承德、张家口，河南商丘、驻马店，大湾区的惠州、佛山等城市。
在创立领地前，三兄弟共同执掌过中国第五冶金建设公司眉山分公司，有知情人称，领地三兄弟的发家正是背靠第五冶金建设公司而来。
2018年，起点刚超过百亿的领地以108%的销售规模增速获得了235亿的销售额。也是在这一年，领地将总部搬迁至位于成都高新区的地标建筑领地·环球金融中心。
从此，领地在四川房地产行业中有了一席之地，但放眼至全国，本就偏隅四川的领地仍然藉藉无名。
按照领地的规划，2019年要实现冲刺千亿的目标，从2018年年底的235亿攀升至千亿，意味着领地2019年要实现业绩的4.25倍大跨越，这在行业中几乎不可能实现。因为喊出了不切实际的目标，行业开始注意到领地的野心。
2020年4月9日，领地在港交所递交了IPO招股书，首次对外暴露了家底。根据招股书，2017年-2019年领地集团收益分别为53.39亿、45.14亿、75.68亿，实现复合年增长率19%。但净利率一路下滑，2017年-2019年净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，盈利能力连续跑输行业平均值，2019年净利润率更低至行业平均水平的一半。
同时，领地的经营现金流连续三年为负。招股书显示，2017年-2019年，领地集团的经营活动现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。截止2019年年底，领地现金及现金等价物只有13.82亿元，而此时仅一年内到期的短期负债就有57.63亿。截至2020年2月底，领地集团有息负债金额高达119.09亿，其中一半以上为短期负债。
逐年启高的负债已经成为领地继续扩张的负担。根据招股书，2017年-2019年，领地净负债率分别为60%、110%和140%。
亟需打开融资渠道，降低负债率，这是领地赴港IPO的核心原因。不幸的是，截止目前，领地未能如愿以偿。
一位行业人士称，IPO失败的原因最主要的是盈利能力不强，领地IPO招股书数据也说明了这一点。
这两年房企IPO招股书有不少失效的先例。影响最大的是2019年中梁招股书失效，由于规模超过千亿，其招股书失效引起了行业的关注。除外，万创国际递表4次均以失败告终，海伦堡和奥山控股均递表过二次。
这些房企的共同特征是规模不大，负债率高企、融资成本高。
今年以来，港交所递交招股书的房企有上坤地产、领地控股、三巺控股、港龙地产、实地地产、大唐集团、祥生控股等。
最新情况显示，比领地控股早几天赴港IPO的上坤地产招股书也已经失效，其已于10月5日再度向港交所递交了新的招股书。最新数据显示，上坤财务数据得到改善，资产负债率也有一定程度的下降，现金流回正、毛利率上升等。
主要是上坤净负债率的下降，截止今年4月，上坤地产净负债率为73.8%，下降了45个百分点。
三巺控股已经是港交所二度交表，相对第一次交表，三巺控股二次交表时的最新财务数据总体上也有了一定程度的改善。
按照先前多数IPO招股书失效房企的惯例，领地大概率也会走上二度交表的港交所IPO之路，最新招股书上，财务数据会被更新。
可以确定的是，亟需解决融资问题的领地当前仍然要艰难度日，至于领地最终是否再度交表，能否顺利通过聆讯以及受到资本市场认可需要时间来解答。
本文来自微信公众号“地产一条”
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来源：李迅雷金融与投资 作者：梁中华（中泰宏观首席分析师）
传统的估值模型往往会假定企业永续经营，但这在现实中其实是难以实现的。从2019年以来，消费、成长股的表现要远远好于周期股，“贵”和“便宜”的背后到底是什么道理？虽然解释的原因有很多，本专题主要从“久期”的角度做一些初步讨论。
中泰宏观每周思考第90期
摘要
1、周期：低估值可能是常态。如果我们将2014-2016年间周期股估值的提升，看成是特殊大背景下的特例的话，周期股的“便宜”并不是这两年才开始的，而是从2011年以后就开始了。而且从历史情况看，“贵”不是周期股的常态，“便宜”或许才是常态。在估值长期维持在低位的情况下，主导周期股价格波动的因素，更多是盈利的变化，而不是估值的变化，所以典型的周期龙头股其实更像是类固收的资产。
2、估值的分化：“久期”的视角。从盈利贴现模型来看，一种资产的估值是预期寿命的增函数，即寿命越长，估值越高。白菜的“寿命”很短，所以很难享受高估值；而黄金的寿命很长，估值无限大。如果大家都预期一种盈利模式不能长期持续，尽管短期利润很高，也很难享受到高估值，这就是周期股整体面临的困境。而相反的，如果一种盈利模式能够长期持续，对应的资产就能够享受到高估值，消费、科技、医药行业中的优秀公司估值比较高，就是这样的逻辑。这种久期的配置思路，也可以推广到房地产等其它大类资产。
3、风格要切换？关键在于利率。和债券市场类似，久期越长，价格对于利率的变动就越敏感。长久期资产对于利率的变动更敏感，所以从现实情况来看，在利率下行的时候，成长股的表现要优于周期股，而利率上行的时候，成长股的表现要差于周期股。往前看，成长和周期的风格会不会切换，关键还是要看利率的走势，而利率的背后是经济基本面的变化。我们认为经济后续会先上后下，所以成长、消费等长久期资产如果出现明显调整的话，反而提供配置的好机会，因为这些依然是经济下行周期中配置的大方向。
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周期：低估值可能是常态
最近两年，我国股市的结构性特征很明显：周期类行业估值普遍较低，而科技、医药、消费类行业估值较高。例如，银行业中位数市盈率只有6倍左右，煤炭、钢铁、房地产、建筑等行业的中位数市盈率都在25倍以内。可以说，估值最低的行业几乎全部是周期性行业。
而估值最高的行业主要集中在科技、医药、消费等领域。例如，电子、通信行业中位数市盈率都在57倍附近，计算机行业市盈率达到68倍，消费者服务行业有69倍，食品饮料、医药行业都在49倍附近。
而如果我们拉长时间来看，传统周期行业的“便宜”并不是最近两年才发生的事情。例如在2010-2014年，煤炭行业的平均估值基本维持在20倍附近，也就是说在历史低位区间维持了将近4年时间，钢铁、房地产、建筑等行业也是类似的情况。
但在2014-2016年间，这些周期行业的估值有了非常明显的提升，背后最主要的原因恐怕来自于超级宽松的货币环境，整个A股迎来了史无前例的大牛市行情，绝大部分股票也在2015年创下了历史最高点。
此外，周期行业的供给侧改革，整合行业内部结构，也对估值起到了提振作用。例如尽管大多数供改行业的估值有明显提升，但供改因素较少的银行业市盈率从2011年以后，基本都维持在8倍以下，即使在2014-2015年行情最火热的时候，估值也没有突破8倍。
如果我们将2014-2016年间估值的提升，看成是特殊大背景下的特例的话，周期股的“便宜”并不是这两年开始的，而是从2011年以后就已经开始了。而且从历史情况看，“贵”不是周期股的常态，“便宜”或许才是常态。
在估值长期维持在低位的情况下，主导周期股价格波动的因素，更多是盈利的变化，而不是估值的变化。类似的，债券价格的走势和基本面也高度相关，所以典型的周期龙头股其实更像是类固收的资产。
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估值的分化：“久期”的视角
解释周期行业估值低、消费成长估值高的原因有很多，比如企业盈利的成长性，但我们本篇专题主要从一个“久期”的视角来做一些初步讨论。
假定一种资产能够存活N年，预期第一年能够创造的现金回报是D，预期每年现金回报的平均增长率是g，预期长期利率为r，在第N年该资产清算时的残值为R，那么这种资产的价格为
这种资产的估值为
如果我们进行简单的数学求导和假设处理，就会发现资产的估值水平是利率的减函数，即利率越低，估值越高；是预期现金回报增长率的增函数，即增长率越高，估值越高；是预期资产寿命的增函数，即寿命越长，估值越高。
这里我们重点讨论资产寿命对估值的影响，不妨举两个比较极端的例子。例如，菜市场买的一棵大白菜，寿命是很短的，因为几天不吃掉就会腐烂掉。所以白菜的价格就是当前的“残值”，P=R，估值水平是非常低的。
再例如，黄金是一种久期最长的资产。持有黄金是不产生现金收益的，所以从现金流估值的角度看，黄金的估值是无穷大的。为什么呢？这很大程度上是因为黄金的寿命是无限长的，黄金耐腐蚀，开采出来的黄金几乎可以在地球上永久存在，能够长期承担价值储藏的功能。从某种程度上来说，黄金就类似于一种零息的、永续的美国国债，所以黄金价格的走势和美债利率的走势是高度相关的。
而对应到股票市场，如果大家都预期一种盈利模式不能长期持续，尽管短期利润很高，但也很难享受到高估值，这就是周期股整体面临的困境。就像过去十多年，虽然房价一路上涨，但很少有人会认为这种发展模式能够持续很久。所以周期股要想提升估值其实很困难，和“白菜”的道理很类似，周期股的价格主要决定于短期盈利的高低。
而相反的，如果一种盈利模式能够长期持续，对应的资产就能够享受到高估值，消费、科技、医药行业中的优秀公司估值比较高，就是这样的逻辑。储藏一棵大白菜可能很快就腐烂掉了，但是白酒可以储藏几十年，而且酒文化要发生大的转变需要的时间也会比较久。所以我们在5月份的时候提出来“买茅台=买黄金”，二者的共性其实就是，它们都是“长久期”的资产。
推广到其它大类资产也是类似的道理，例如房地产市场。核心大城市的房地产，有人口流入支撑，资产会活得更久。而人口净流出的小城市，长期需求缺乏支撑，资产的市场寿命会更短。所以从理论上来说，大城市房地产的估值就是会明显高于小城市，事实上也是如此。而人口流出的中小城市估值过高，那就需要警惕了。
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风格要切换？关键在于利率
和债券市场类似，久期越长，价格对于利率的变动就越敏感。长久期资产对于利率的变动更敏感，所以当利率上行时，长久期资产的表现会比较差；而当利率下行时，长久期资产表现会更好。所以从现实情况来看，在利率下行的时候，成长股的表现要优于周期股，而利率上行的时候，成长股的表现要差于周期股，除了2013年“钱荒”前后有所例外。
往前看，成长和周期的风格会不会切换，关键还是要看利率的走势，而利率的背后是经济基本面的变化。我们认为经济后续会先上后下，所以成长、消费等长久期资产如果出现明显调整的话，反而提供配置的好机会，因为这些依然是经济下行周期中配置的大方向。
风险提示：新冠疫情，经济下行，政策变动。
免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。
原标题：节后楼市连放“猛料”！两地抢先调控，房价走势也有信号
中新经纬客户端10月11日电 （董湘依）虽然今年“黄金周”楼市总体未现火热行情，但国庆长假刚刚结束，江苏徐州便率先发起调控政策，紧随其后的是浙江绍兴。两地政策不约而同聚焦商品房备案价格管理，同时也再次明确限售、“限地价、竞配建”。另据机构数据，今年前9月全国房地产调控政策次数高达403次。
分析认为，徐州和绍兴出台政策，进一步说明调控不放松的导向。尤其是第四季度全国房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。预计四季度全国各地依然会有调控，重点落实“三稳”政策。此外，房企促销仍将对成交产生一定带动作用，市场规模整体降幅可控，房价仍将以稳为主。
与此同时，“三道红线”的严格执行将被推迟到2023年也被媒体证实是误读，仍为2021年起在全行业全面实施。至于是否影响房价，在专家看来，既然目前政策肯定没有落地，所以也就对市场没什么影响。
徐州、绍兴节后出台调控
打响楼市“双响炮”
10月9日晚，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、商品房限售、住房保障等多方面进行明确。
通知明确，加强商品住宅销售价格备案管理。新备案商品住宅项目，宗地建筑面积10万平方米以下的，实行一次性价格备案；宗地建面高于10万平方米的，可分期进行价格备案，每次备案不低于10万平方米，最后一期不足10万㎡，据实备案；备案价格一年内不得调整。
徐州还规定，各金融机构应加强信贷资金用途审查和流向检测，采取各种有效手段，严防消费贷款和其他贷款违规用于购房。
徐州提出的“继续坚持商品住房限制交易政策”并非新的内容。根据2018年6月徐州《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，当时已经落实了限售政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬记者表示，即便是重申政策内容，也继续释放政策收紧的信号，至少类似6年限售的约束，也可以规范住房交易，防范各类住房炒作，也使得限售政策的效应进一步放大。
根据国家统计局发布的8月份70城房价数据显示，徐州新建商品住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为11.6%，仅次于银川、唐山、西宁；二手住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为7.3%。
另据徐州易百房数据显示，今年前三季度，徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元之多，同比大幅上涨73%，位居全国第29名。分季度来看，仅7、8、9三个月，徐州的土地交易总金额就接近125亿元。
“徐州此次政策的出台，进一步说明对于房价和预期稳定的导向。”在严跃进看来，徐州最新一期新建商品住宅价格指数同比涨幅为全国第四，属于房价过热的城市，所以政策出台符合预期。
同日，浙江省地级市绍兴紧随徐州，成为国庆长假后第二个升级调控的城市。中原地产研究中心数据显示，绍兴是全国第27个收紧调控政策的城市。
绍兴市住建局网站发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，强调严格执行“限地价、竞配建”政策、严格实行“双备案”制度、严格分期销售管理、严格规范市场秩序、严格落实主体责任。
政策最重要的一条是，严格实行“双备案”制度。新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。
有分析认为，这条规定意味着开发商的自主权被压缩，备案价的决定权倾向于政府调控。对于开发商来说，其备案价格制定将更为科学合理，并受到更严格的监管，备案价不会产生较大幅度的波动；对于购房者，在售楼盘价格也会得到有效控制，无需再担忧房价出现大起大落的情况。
另外，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的，要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得高于申报价格对外销售。此外，加大土地供应力度，实行差别化供地。严格执行“限地价、竞配建”政策，严格控制溢价率和楼面地价。
严跃进指出，从绍兴楼市政策内容看，对于类似限购限贷等提法减少，而更多是针对地价和房价等进行。这也说明在当前特殊时期，对于住房交易还是持鼓励态度的，但是要防范地价和房价的炒作。
不过，机构数据显示，近期绍兴房价并没有上涨迹象。据房天下数据显示，绍兴9月二手房参考均价9436元/平，环比8月下降9.29%，同比去年同期下降21.65%。
两地政策影响力度有限
全国房地产调控高达403次
“这些政策都是看着热闹，没有动根本，信贷都没有全面收紧。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬记者表示，“单独看这两个城市的调控政策内容，与大部分城市接近，实际调控政策力度不大，主要是针对备案价格调整有所收紧，预计对于市场有一定影响。但影响幅度有限。”
严跃进则表示，“十一”假期后，包括徐州和绍兴出台政策，进一步说明调控不放松的导向。尤其是第四季度全国房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。
与此同时，节后还传出消息称“三道红线”的严格执行将被推迟到2023年。经上海证券报报道，该消息有误读之嫌，“三道红线”政策并未延期，仍将于2021年起在全行业全面实施。
根据媒体报道，“三道红线”是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。
随着房企融资端逐渐收紧，开发商为了降负债加大打折促销的概率或大大增加，至于是否直接或间接地影响房价，在专家看来，肯定的是现在政策没有落地，所以也就对市场没什么影响。等将来政策落地了，再看影响也不迟。
2020年三季度，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，从多个方面部署调控举措。7月以来，多地先后收紧调控政策，如杭州、宁波、深圳、成都等城市，以稳定市场预期。从调控内容上看，各地出台的政策主要表现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化土地市场管控，加强市场监管，明确高层次人才及无房家庭优先购房等，保障刚需，抑制炒房。
中原地产研究中心统计数据显示：今年9月全国房地产调控次数累计为35次，仅7月到9月有超过27城发布逾30次调控收紧政策；1-9月全国房地产调控政策累计高达403次。
张大伟认为，8-9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。
中指研究院最新发布的《2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》报告指出，展望四季度，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期，但随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，也将进一步促进房地产市场发展。
黄金周楼市失色
四季度房价咋走
从多家机构发布的统计数据来看，刚刚过去的国庆长假并未给楼市过多表现机会，“银十”表现清淡，新房和二手房市场呈现“冷热不均”的景象。分析认为，随着居民对于旅游需求的提升，长假期间购房者更关注出游，对楼市的关注度减弱，近三年来所谓的国庆楼市黄金周已然褪去。
据诸葛找房数据研究中心监测数据，双节假期，重点10城（北京、深圳、武汉、苏州、大连、福州、青岛、东莞、温州、泰安）新房销售面积为72.86万㎡，与去年国庆周相比小幅上升1.6%。整体来看，今年假期销售量级与去年基本持平，但由于今年假期较往年多1天，从日均销售面积上看，2020年重点10城日均销售面积为9.11万㎡，同比下降11.1%。日均销售面积为2015年以来国庆周的最低值。
二手房市场方面，贝壳研究院发布的数据显示，黄金周期间重点监测的18个城市中，二手房日均交易量比去年同期增长50%，二手房成交均价同比上涨12%。
张大伟认为，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续升温。但调控政策的频繁出现，让涨幅维持在“温”的程度。
中指研究院的报告认为，四季度全国房地产市场将呈现“市场规模小幅调整，新开工积极性放缓，投资增速保持较高水平”的局面。调控收紧下需求理性回归，市场规模将在周期作用下回归调整通道，但房企采取的积极促销策略仍将对成交产生一定带动作用，市场规模整体降幅可控；房价整体运行仍将以稳为主，改善型产品的增加及一二线去化优势的显现将带动销售均价继续保持小幅上涨。（中新经纬APP）
（文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。）
