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阳光100 “三条红线”全部踩线，这让本就业绩表现不佳，转型后盈利出现难题的阳光100更多了一些窘迫。
文|胡嘉琦 朱耘
“下半年要及时调整产品结构应对变化，加大部分大型住宅项目的开发比例，同时加大一级土地开发力度。”阳光100（2608.HK）董事长易小迪在2020年中期业绩会上公开提出。
然而就在一年前，2019年，阳光100集团副董事长范小冲在接受媒体采访时表示，“以前我们总想抓住两只兔子，既想把转型的新产品做好，又不想放弃传统住宅这个主流市场，但是今年我们要下决心彻底离开住宅这个主流市场，把全部精力投入到创新产品线上去。”
改变战略的阳光100，净利润出现大幅下滑。财报显示，2020年上半年，阳光100营收35.98亿元，与去年同期基本持平；净利润2.6亿元，同比下降67.22%；归母净利润-674.6万元，大跌102.05%，转型业务增收增利困难，在转型非住宅业务多年后，阳光100董事长易小迪提出加码住宅产品，以期赶上多年来因转型错过的住宅市场红利。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达重点房企融资新规的“三条红线”政策，而阳光100， “三条红线”全部踩线，这让本就业绩表现不佳，转型后盈利出现难题的阳光100更多了一些窘迫。
从高举全面转型的大旗到再度加码住宅项目开发比例不过一年时间，阳光100在短时间内多次调整产品结构，出现这种变化的原因是什么？公司在短时间内进行战略调整有怎样的影响？预期的结果是怎样的？在监管日趋从严的背景下，踩中“三条红线”对于阳光100有怎样的影响，后续将采取怎样的措施去降低负债及金融风险？对此，《商学院》记者向阳光100集团方面发去采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。
加码住宅
这并不是阳光100战略的首次摇摆。在2017年的中期业绩会上，易小迪就表示：“逐渐提高住宅比例，优化我们的回款。”但两年后的2019年中期会议上，易小迪又提出要求，坚定下决心离开住宅主流房地产市场，把全部精力投入到创新产品线。”
早在上世纪90年代初期，时任万通集团常务董事、常务副总裁，有“万通六君子”之称的易小迪在南宁注册成立了广西万通企业总公司，紧接着易小迪将公司的主营业务放在了房地产开发上，南宁由此成为了阳光100的发源地，也是易小迪从万通分家的总部基地。
1999年，易小迪在北京CBD开发的“阳光100国际公寓”项目破土动工，易小迪和他的业务伙伴将其定位为综合商住发展项目，不但包括住宅大楼，还加入了办公室、商铺及配套设施，并首次在住宅设计上进行多项高水平的国际招标。2000年，创始人易小迪创立“阳光100”品牌，并开始以“阳光100”经营房地产开发业务。2002年，阳光100将总部由南宁迁至北京，开始发展及推广“阳光100”这一品牌，与其他开发商不同的是，阳光100并没有规模扩张、攻城略地，他将主要精力用来开拓品牌。“国际新城”系列是当时阳光100的核心产品模式，旨在通过先进的规划、设计，实现品质住居与生活配套的协调发展，为业主带来全新的生活方式。“从未来的角度思考今天，从城市的角度思考社区，从文化的角度思考建筑”，也成为阳光100在蛮荒时代提出的理念。
房地产企业最终还是需要资本的加持，从2007年开始，阳光100曾前后三次冲击香港IPO，均无疾而终。7年后，阳光100再度发起IPO，与以往不同的是，曾以住宅开发为主营业务的阳光100，在多次冲击IPO失败后对业务结构进行了调整。2014年阳光100成功上市，而阳光100第四次冲击IPO成功的原因或与其业务转型有关。2014年开始，街区综合体成为阳光100的主营业务。
对于公司业务的转型，易小迪曾表示，“从发达国家走过的历程看，做非住宅的房地产企业才有真正的盈利空间，下一步房地产领域的竞争应集中在非住宅领域，唯有商业做得好的开发商，才有真正的竞争力。”易小迪观察到，在许多二三线城市，商业综合体的建设已成过剩之势，购物中心同质化严重，但贴近生活，有特色的街区型商业却是短缺的。阳光100运营“街区综合体”填补细分市场的空白需求，这种街区型商业的存在，使住宅变得更有活力，带来新的生活方式，成为一个小型区域生活中心和城市的公共客厅。
此后，阳光100的定位也从传统开发商转型为运营商，商业模式由开发利润向提供增值服务转变，随着房地产市场由增量转向存量，房地产企业传统业务的利润也出现下降。2019年，阳光100提出全面转型，确定了阳光100的三大核心产品线：街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇。
然而，阳光100的新业务板块并没有获得理想的回报，而这也是阳光100再度加码住宅项目的主要原因之一。据公开数据显示，截至2020年6月末，阳光100录得收入35.98亿元，与去年基本持平。期间，物业销售收入录得33.43亿元，同比上升1.4%；物业管理及酒店经营收入为1.93亿元，同比下降8.6%；投资物业租金收入同比下降22.6%至5510万元。
在诸葛找房资深分析师陈霄看来，面对业绩不佳的现状，阳光100逐渐意识到传统住宅和新产品同时推进力所不及，试图通过转让住宅地产项目化解资金压力，同时更多地投入到新业务中去。短期内从传统住宅转型到新产品中，产生的阵痛也是不可避免的，对于文旅地产、服务式公寓的运营缺乏经验，且回报周期长等问题，都使得转型困难重重。而预期通过调整产品结构来实现盈利水平的提升，短期内效果不佳。
资深房地产评论人薛建雄则认为，阳光100所做的新业务板块除了街区综合体外，喜马拉雅服务公寓和阿尔勒小镇的回报率并不理想，总体租金回报水平也不高。如果自有资金不足，靠融资做这些项目肯定是不够利息的。薛建雄建议，阳光100应多建住宅和卖掉一些郊区的资产来降低负债。他提出，阳光100要长期更快成长，应将持有资产租金收溢做上去，同时配套高档住宅项目，用住宅高利润加速持有资产扩张。
踩中“三条红线”
行业排名及利润水平大幅下滑的同时，令阳光100更为窘迫的是公司关键指标三踩房企融资新规的“三条红线”政策。据阳光100于2020年中期业绩报告数据显示，其剔除预收款后的资产负债率为76.41%，净负债率为182.11%，现金短债比仅0.38。
从财务数据可知，阳光100若要满足“三条红线”，偿债压力巨大。
在中南财经政法大型数字经济研究院执行院长盘和林看来，不仅仅是阳光100，许多房企目前都面临着高负债的风险，其中一个重要的原因就是房地产销售中的预售模式，但是剔除了预售款的资产负债、净负债、现金短债依旧踩了红线，说明阳光100在生产经营中存在着很大的问题，具体来说债务融资过大、囤地过多、去化减缓等，因此降低企业的负债一方面需要控制囤地等高成本支出，另一方面需要加快存货的周转和去化速度，最后，转变企业的经营模式，向“轻资产+经营”的模式转变，是降低负债和控制风险的根本。
究其阳光100连踩三线的原因，和多年转型业务不成功、错失多个市场红利关键点有很大关系。
起初，阳光100并未全面转型新业务，但定位城市却率先出现变化。2001年，易小迪判断，对于民营企业来说，真正的机会在二三线城市，因为二三线城市的GDP增速远超一线城市。此后，阳光100开始定位二三线城市，成为国内最早进入二三线城市拓展的开发商。易小迪称，在二三线城市阳光100只拿两种类型的项目，一种是城中心的综合体，一种是郊区大盘。阳光100开发的郊区大盘中住宅比例达到10%左右，动辄达到10万平方米规模的商业面积。然而，当时正值一线城市供需矛盾没有解决，二三线城市库存较多，部分二三线城市房子出现饱和，进入二三线城市也让阳光100错失了在一线城市扩张的机会。
在知名房地产评论人薛建雄看来，阳光100目前不容易销售的产品太多，要下功夫尽快去化手上的资产，以降低债务。在他看来，阳光100存在很多去化难的产品和商办项目，此前阳光100布局的商办很难卖，远郊大户型更难卖。薛建雄认为，资产多了就需要更多的住宅销售利润来支撑。在这种情况下，多数卖不掉的持有物业，也很难有高租金回报，这些产品放在手上会增加负债压力。
为降低负债，阳光100也曾出售项目，2019年上半年，将手中的优质项目出售给了融创中国和佳兆业，一时间，阳光100资金流动出现问题的新闻甚嚣尘上，股价也出现了严重下滑。
盘和林认为，阳光100此前出售住宅项目的原因一方面是为了缓解企业的资金压力，度过还债危机；另一方面则是为了帮助企业顺利转型，销售企业旧的住宅项目，有助于帮助企业迅速地从旧的粗放的开发经营模式转向新的精细化轻资产开发模式。而受疫情的影响，土地溢价确有所增加，且目前公司也正在出售一部分土地，但是考虑到企业未来的区域战略规划和企业经营模式的转化，增加一级土地开发，能帮助企业增加溢价的幅度，获得更多的流动性现金，因此考虑到企业的战略发展规划，企业将会继续出售土地储备，但也会进一步对土地进行加工，因此，出售土地储备的速度或将会放缓，同时，也会有一个底线，以在不妨碍企业转型的前提下，帮助企业渡过资金危机和经营战略转变。
然而，出售土地及项目只能在短期内解决企业的资金难题，长期而言，正确的发展策略及管理水平才是企业持续发展的源泉。在市场的浪潮下，如何活下去以及超越同行业不断进步的竞争者成为阳光100必须面对的问题。
盘古智库高级研究员江瀚判断，中国的房地产企业正在从高速增长向中高速增长的方向换挡，在这样的过程之中，产业成熟是必然趋势，根据产业周期理论，房地产企业将会进一步提升市场集中度，处于房地产产业“二八分化”的格局之中，越是大型的房地产企业在融资方式上越拥有更强的能力，再加上拥有比较稳健的房地产市场布局，所以在市场上有着更多辗转腾挪的空间，而中小型房企则会面临着较大的压力，那么在竞争之中就有可能逐渐退出市场，整个中国房地产企业一定会出现较为明确的市场分化的趋势，在这样的情况下，大型房企无疑优势更加明显，而中小型房企则需要不断地提升自己的风险防控能力，避免出现更大的风险。
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华夏时报（chinatimes.net.cn）记者杨仕省 见习记者 刘畅（金麒麟分析师） 深圳报道
10月9日，中秋、国庆双节长假后的第一个交易日，A股市场出现“开门红”，三大股指大幅高开高走，上证指数涨1.68%，报收3272.08点；深证成指涨2.96%，报收13289.26点；创业板指重回2600点，涨3.81%，报2672.93点，其中电力设备及新能源、电子、化工、机械等行业板块领涨。
9月A股市场较为低迷，但双节期间国内经济持续复苏，消费强力反弹；外部市场先抑后扬实现普涨；人民币汇率延续猛涨势头，一系列正向因素刺激之下，A股节后出现反弹。
上市公司三季度财报将迎密集披露，军工、农林牧渔业等板块预喜率较高。资深市场人士洪榕在接受《华夏时报》记者采访时表示，由于我国疫情防控已经十分稳定，加之某些行业恢复速度较快，包括军工在内的某些板块有望提升，很有可能得到市场追捧。在板块层面，包括科技板块在内的顺周期板块，甚至一些大金融在后面阶段可能会有所表现。
交易热情高涨 北上资金流入
节后首个交易日沪深两市高开并走强，市场交易热情空前。沪指交易额达2641.71亿元；深指交易额达4471.07亿元；创业板交易额达2109.85亿元，其中北向资金净买入112.67亿元，创下两个月以来单日买进额度的记录。
此前A股市场经历了较长期的调整，由于投资者持币观望心态较重，节前交易相对平淡，延续弱势震荡趋势。截至节前最后一个交易日收盘，沪指报3218点，下跌0.02个百分点，成交额2058亿元；深成指报12907点，上涨0.05个百分点，交易额3342亿元；创业板指报2574点，上涨0.44个百分点，成交额1587亿元。
除国内投资者热情释放外，海外资金同样活跃。国庆期间欧美股市经历特朗普确诊事件后经大幅波动，先抑后扬，到9日收盘时美国股市三大股指全部上涨，其中道琼斯指数收报28425点，涨幅0.43%；标普500指数收报3446点，涨幅0.80%；纳斯达克指数收报11420点，涨幅0.50%，IBM、运通等领涨道指。
此外，港股恒生指数10月以来已上涨3.13%，其中科技股的表现尤为突出。日经225指数、韩国综合指数10月以来也接连看涨。
对此，洪榕认为，“外围环境较优，我国疫情控制成果很好，中国经济成为全球经济绿洲，这种期待对于人民币来说是很好的支撑，对市场有较正面的传导作用。我国目前的经济恢复和发展在全球有比较优势，对海外资本有很强的吸引力，所以造成了开门红当天大量北向资金流入。而这一吸引力可能将长期存在。”
另外，洪榕向本报记者预测，A股的开门红趋势可以持续，或将迎来慢牛行情。他表示，政策面趋暖，国常会对资本市场利好，国务院提出提高上市公司质量，是对A股长远走牛的安排。同时，对新能源汽车和粤港澳大湾区航运方面的利好性政策密集出台，大量政策支持下，使得开门红有望延续。与此同时，前几个月A股做了一定调整，也为后续进一步反弹提供了空间。
基本面稳定向好 假日经济掀热潮
今年中秋、国庆8天长假是疫情以来的第一个黄金周，节假日消费和疫情控制后的报复性消费相叠加，创造了旺盛的旅游出行和消费需求，据统计数据来看，各行业普遍在黄金周迎来业绩爆发式增长。假日经济成为疫情后内需潜力释放的强力推手。
双节期间，与旅游相关的吃、住、行、游、购、娱行业全面复苏。携程发布的《中秋、国庆假期旅游大数据报告》中显示，今年中秋国庆假期，国民旅游消费信心显著增强，假日期间旅游消费规模相比节前大幅增长，节日中国内出游人数、旅行消费规模都达到今年以来最高峰（金麒麟分析师）。
首先是交通行业迎来高峰。根据交通运输部公布的数据显示，10月1日至8日，铁路、公路、水运、航空运送旅客平均达6211.5万人次。国庆当日即达到客流高峰峰值，铁路、公路、水运、航空运送旅客量达66586.23万人次。
旅游行业持续复苏。文化和旅游部发布的数据表明：双节长假期间全国共接待游客约6.37亿人次，同比恢复了79%，实现国内旅游收入超4465亿元，同比恢复69.9%。在海外旅行暂停的情况下，仅以国内旅游市场就达成了约七成的恢复。
消费潜力释放明显。商务部数据显示今年黄金周期间全国零售和餐饮重点检测企业销售额约1.6万亿元，日均销售额比去年同期增长约4.9%。
除假日经济的靓丽成绩单外，二季度以来我国复工复产和经济社会复苏的势头也稳步向前，构成持续向好的经济基本面。9月PMI数据为51.5%，较上月上升0.5个百分点，连续7个月运行在50%以上，显示了制造业需求有所改善。
北京大学宏观经济与金融研究中心发布的2020年第三季度《中国宏观经济分析报告》中认为，三季度GDP预计增长约4.1%，比二季度高0.9个百分点，前三季度GDP累计增长率开始转正，累计增长0.4%。四季度经济将继续回暖，全年预计增长2%左右。
基于国家的经济回暖迹象及股市走向，加之国务院发布重磅文件《关于进一步提高上市公司质量的意见》，英大证券首席经济学家李大霄向《华夏时报》记者表示，国家从前所未有的高度重视上市公司质量，可以说抓住了问题的核心，是实质性的重大利好，措施到位有效。这是呼吁了多年、期盼了多年的大好事。上市公司是市场的基石，只有扎实提高上市公司质量，投资者才能通过投资上市公司得到回报，而不是只有贡献。
