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一文读懂|万亿市场+收益可期的中国版REITS
凯石财富
近期证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》》，公募REITs即将问世，此举被业内视为开启万亿市场的新里程碑事件，足以比肩注册制试点之于A股市场改革的意义。对于基建行业来说，有论者认为这种投融资模式的创新，影响不亚于“一带一路”。
为什么说此事意义重大？
到底该如何看待即将推出的公募REITs？
对于投资者来说价值几何呢？
我们从REITs的含义中便能感知一二。
REITs全称是Real Estate Investment Trust，即不动产信托凭证，简单来说就是通过发行一种受益凭证，从投资人手中募集资金，专门用来投资不动产、基础设施等能产生稳定现金流的不动产。
目的就是把缺乏流动性的不动产，变成较强流动性的证券。
此次试点为基础设施REITs，暂未涉及住宅和商业地产。
中国的基础设施REITs基本上总结为三大类：
一类是传统的基础设施，包括收费公路、“水电气热”等，跟交通市政设施相关；
一类是“泛基建”，包括仓储物流、产业园区等。仓储物流与电商的发展相关；
还有一类是信息网络，比如今年年初国务院提出的“新基建”概念。
基础设施REITs是如何运作的呢？
举个例子：
假如投资的是收费公路项目：
原始权益人拥有收费公路的所有权或经营权，虽然有过路费收入，但没办法满足融资需求。
于是，找到‘资产支持证券管理人’，把收费公路项目做成ABS项目（ABS即资产支持证券，可在交易所上市）
然后，由‘基金管理人’在公开市场发售基金份额，募集资金后购买ABS的全部份额。‘原收费公路项目的所有人’退出项目后，还需参与基金份额的战略配售，不低于发售量20%。
期间发改委对基础设施项目出具专项意见，证监会对公募发行制定相关规划，还有‘托管人’对ABS和基金资产进行托管，共同保护投资者利益。
公募REITs
金融创新
我国金融体系过去主要是以间接融资为主，即通过商业银行用资产或资产收益权来发债，前些年发行的REITs之所以被人们称为“类REITs”，本质归根结底还是债，只不过是通过证券公司和私募基金等机构来发债。
现在试点的是拿证券化基金来“购买”这些资产，实现了真正的资产证券化。
有什么好处呢？
盘活存量资金，形成良性循环
对地方政府和企业来说，过去由于基础设施资金投入量大，回报周期长，大量的存量资产无法及时变现，通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。得益于此，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高，是整个社会的福利。
每个人都可以成为国家大型基建项目的”股东“
对投资者来说，通过购买受益凭证，低门槛参与投资不动产，多一种投资选择，既满足了资产管理多样化的需求，也拓宽了社会资本的投资渠道。
公募REITs
投资价值
通常REITs的风险收益是介于债券和股票之间，约2/3 收益来自于分红，1/3来自资本增值，有业内人士预测我国公募REITs产品收益率至少会在4%以上，也有人预计可达6%。
首批产品项目质量值得期待
我国有个传统，凡事都要开个好头。首批项目通常是精挑细选、反复打磨。毕竟，划时代的新产品，万亿级别的项目，基金公司若想抢占赛道，必是各显神通。
当下时点推行
契合国家发展主基调
中国基础设施领域REITs的探索由来已久，相关政策和法规都在陆续完善并积极推行。
国家发改委投资司副司长韩志峰曾表示，基础设施是中国REITs的重要应用领域，推动基础设施REITs正逢其时。
证监会和发改委对基础设施REITs的重要意义给予了充分肯定：
“短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。”
可见，中国版REITs承载着促进内生循环、为实体经济提供新动力的重要使命而诞生。
投融资项目集中进入运营期，供给充沛
根据PPP项目3-5年的施工周期计算，未来三年PPP等投融资项目将集中进入运营期，本来就庞大的存量资产，加之较大规模新增资产，基建运营资产的供给非常充沛。
流动性宽松加持，收益率可期
既然是投资，首要关心的还是收益问题，公募REITs收益分两类：分红收益、基金净值的增长。
根据规定，公募REITs80%以上基金资产需要持有基础设施ABS全部份额，以取得基础设施项目完全所有权或经营权利；剩下的20%以下只能用于投资于利率债、高等级信用债或者货币市场工具等其他安全资产。
而且要将每年可供分配利润的90%，按要求回报给投资人，每年不得少于1次。
同时，为确保取得所有权或经营权后能妥善维护好项目运营，还要求基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。
为了保护投资者利益，防止REITs仅仅成为原始权益人退出项目的工具，原始权益人也应该参与基金份额的战略配售，而且不得低于基金份额发售数量的20%。
在全球流动性宽松，无风险利率下行的环境下，基础设施REITs这种偏稳健型资产还是颇具吸引力的。
国际市场经验：
1 REITs长期回报较高：
从美国市场数据来看，1972年~2020年期间权益类REITs的平均年化回报率为11.37%，高于美股三大股指：标普500的10.48%，纳斯达克的8.93%，道琼斯的7.19%。
数据来源：全美房地产信托投资基金协会（NAREIT）， 数据截止到2020年6月30日
股利是REITs收益的重要来源，而股利收益的来源主要为持有型物业的租金收入，租金水平的增长幅度基本可以覆盖通货膨胀水平，因此REITs具有抗通胀的特点。
2 流动性较强
在证券交易所公开上市交易的REITs和其他股票一样，通过理财顾问或在线交易服务可以随时买入或卖出。
3 派息稳定
REITs存在强制分红派息的要求，过去45年，富时权益REITs指数的平均收益为13.37%，其中7.64%来自于派息收益。
4 分散风险提高组合回报
有研究表明，REITs和其他资产类别的相关性较低，投资REITs有助于降低由股票和债券构成的资产组合的风险。
公募REITs
未来发展
增长空间广阔
业内专家认为，REITs在中国还是青壮年，在不断建设的过程中，可能用5到10年的时间形成1万亿美元的市场。
根据中美两国2017年房地产成交量与REITs发行量比较，美国当地住宅地产成交规模1.6万亿美元，REITs公开上市的发行量规模超过1万亿美元。再加上私募，整个市场大概有将近3万亿美金的市值。
而我国商品房销售额今年年初已接近16万亿人民币（约2.3万亿美元），但类REITs规模不到2000亿人民币（还不足300亿美元），未来发展潜力巨大。
据北大光华学院在报告《中国基础设施REIT创新发展研究》中测算，截至2017 年我国基建存量规模为 113.68 万亿，如果REITs发行占比为1%，已经是万亿体量，而且有机构预测，参考美国市场规模及GDP预测规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达6万亿人民币。
据路孚特日前发布报告《BRI CONNECT：“一带一路”倡议背后的数字》称，今年第一季度，中国的“一带一路”推出项目的总金额突破4万亿美元大关。其中，基础设施建设是“一带一路”的重点合作领域。
尽管此次REITs试点未能一次性纳入大类商业不动产，但基础设施REITs试点，已然让中国公募REITs从无到有，未来，长租公寓、购物中心等商业不动产等REITs的到来也指日可待。
参考来源：
国家统计局、国家发改委、证监会官网
《针对不动产投资信托基金（REITs）在美国的发展以及在中国的新模式展开中美对话》清华金融评论
《2019中国REITs研究报告》不动产信托基金（REITs）研究中心
《2019全球REITs行业市场规模分析》中国产业信息网
《中国基础设施REIT创新发展研究》北大光华学院
《中国的基建REITs有生命力吗》中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜
《BRI CONNECT：“一带一路”倡议背后的数字》全球金融市场数据提供商路孚特
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封面图来源：摄图网
风险提示：投资有风险，理财需谨慎。
【这只“妖股”也停牌核查了！9月以来股价暴涨2.5倍，多次表态无业绩支撑！】
股价严重异常波动的新余国科（300722），10月11日晚间宣布，将于明日起停牌核查！
此前在10月9日，深交所表态，对多日涨跌幅异常的豫金刚石（维权）、新余国科持续进行重点监控，并及时采取监管措施。
在过去的10个交易日内，新余国科收盘价涨幅偏离值累计达到100%，属于严重异常波动的情形。值得关注的是，从9月份以来，每日最高涨幅20%的新余国科，共计收获8个涨停板，最新收盘价75.02元——从9月份以来，新余国科累计涨幅超过2.5倍！
新余国科主要从事火工品及其相关产品的研发、生产和销售，民品包括人工影响天气专用技术装备、气象装备及相关软件等。
此前“不显山不漏水”的新余国科，股价从9月份开始“异军突起”。
9月1日，新余国科开盘一个小时冲至涨停板，收盘价为25.22元。Wind数据显示，当天净买入2711.38万元，买入前五榜单中游资占了四席。次日，新余国科再次涨停。新余国科在9月2日晚间发布股票交易异常波动公告。
9月10日，新余国科在前一个交易日涨停后，突然跌停。
此后在9月21日、9月22日，新余国科再次迎来连续两日涨停，走势相当“彪悍”。
9月2日晚间，新余国科发布公告称，公司当前的市盈率、市净率显著高于同行业的平均水平。此外，公司生产经营情况和其它内外部经营环境未发生重大变化，“公司2020年上半年业绩呈现同比下滑状况，近期股价大幅上涨没有业绩增长作为支撑，公司提醒广大投资者注意风险。”
【热点】
新余国科：股票交易异常波动、严重异常波动 12日起停牌核查
新余国科10月11日晚公告，9月29日、9月30日、10月9日连续3个交易日股票收盘价格涨幅偏离值累计达到30%，属于股票交易异常波动的情形。同时，因公司股票交易价格连续10个交易日内3次收盘价出现涨幅偏离值累计达30%的同向异常波动情形，连续10个交易日内收盘价涨幅偏离值累计达到100%，属于严重异常波动的情形。公司目前正在核查中，公司股票自10月12日开市起停牌核查，自披露核查公告后复牌。
青岛中程（维权）：光伏项目并网发电时间存在一定不确定性
青岛中程（300208）10月11日晚间披露股价异动公告称，近四年来，因公司青岛印尼综合产业园内投资方的RKEF镍铁冶炼项目未投产运营，公司未对相关镍矿再进行开采及销售，具体镍矿的储量亦存在一定不确定性。另外，光伏项目部分，受菲律宾新型冠状病毒疫情防控措施的影响，对侧变电站接入间隔未能于2020年9月30日之前建设完成并实现项目并网发电，并网发电时间存在一定不确定性。青岛中程近两个交易日连续涨停。
龙蟒佰利：上调各型号钛白粉销售价格
龙蟒佰利（002601）10月11日晚间公告，自即日起，公司各型号钛白粉（包括硫酸法钛白粉、氯化法钛白粉）销售价格在原价基础上对国内各类客户上调800元人民币/吨，对国际各类客户上调150美元/吨。
【业绩】
中顺洁柔：前三季度净利预增50%-70%
中顺洁柔（002511）10月11日晚间披露前三季度业绩预告，预计盈利6.57亿元至7.44亿元，同比增长50%-70%。其中第三季度实现归属于上市公司股东的净利润为2.12亿元-2.44亿元，同比增长30%–50%。报告期受疫情影响，消费习惯改变，公司相关品类销售良好，相关渠道快速增长。
齐翔腾达：前三季度净利预增40%至60%
齐翔腾达（002408）10月11日晚间披露前三季度业绩预告，预计盈利7.33亿元至8.38亿元，同比增长40%至60%；预计第三季度盈利2.9亿元-3.2亿元 同比增长70%-90%。
永高股份：前三季度净利预增50%-80%
永高股份（002641）10月11日晚间披露前三季度业绩预告，预计盈利4.91亿元至5.9亿元，同比增长50%-80%。公司管道销售业已摆脱疫情影响同比实现了稳健的增长；三季度主要原料价格依然在低位运行（PVC虽有上涨但已通过套保锁定成本）；应收款质量持续向好，信用减值准备有所减少。
上海天洋：前三季度净利预增90%-110%
上海天洋（603330）10月11日晚间披露前三季度业绩预增公告，预计盈利2910万元到3230万元，同比增长约90%-110%。随着国内新冠肺炎疫情逐渐得到控制，公司的经营状况逐步恢复正常，第三季度公司营业收入同比去年同期增长10.43%。公司新产品的开拓取得了明显进展。
继峰股份：子公司格拉默第三季度经营性业绩显著恢复
继峰股份（603997）10月11日晚公告，控股子公司格拉默第三季度经营性业绩得到显著恢复。虽然营业收入同比下降 8%，但经营性息税前利润约2200万欧元，同比增长142%。鉴于格拉默占公司整体销售额的比例较大，其持续运营能力的提升，将对公司未来的业绩带来正面影响。
山鹰纸业：9月国内造纸销量同比增长21.55%
山鹰纸业（600567）10月11日晚公告，公司9月国内造纸销量49.51万吨，同比增长21.55%，均价3530.37元/吨，同比增长7.57%。
侨银环保：前三季度净利预增175%—195%
侨银环保（002973）10月11日晚间披露前三季度业绩预告，预计盈利2.74亿元至2.94亿元，同比增长175%–195%。与上年同期相比，公司项目运营数量增加，使营业收入大幅增加。
硅宝科技：前三季度净利预增57%-77%
硅宝科技（300019）10月11日晚披露业绩预告，公司前三季度预计盈利1.3亿元–1.47亿元，同比预增57%-77%。报告期内，公司经营计划稳步推进，建筑类用胶和工业类用胶发展势头良好，销售业绩持续双增长。2020年前三季度，公司电子电器用胶进口替代加速，太阳能光伏用胶等多领域快速发展以及拓利科技良好的盈利能力助力公司工业类用胶业绩稳步提升。
保利地产：9月份签约金额503.22亿元 同比增36.69%
保利地产（600048）10月11日晚公告，2020年9月，公司实现签约面积347.43万平方米，同比增加27.78%；实现签约金额503.22亿元，同比增加36.69%。1-9月，公司实现签约面积2444.06万平方米，同比增加6.55%；实现签约金额3673.78亿元，同比增加5.94%。
博腾股份（维权）：前三季度净利预增70%-80%
博腾股份（300363）10月11日晚间披露前三季度业绩预告，预计盈利2.31亿元至2.44亿元，同比增长70%-80%。随着公司客户管线、产品管线的不断丰富和拓展，公司研发技术能力和产品交付能力的不断提升，公司面向国内及国际市场的总体业务实现了快速增长，公司预计2020年1-9月实现营业收入较同期增长30%-40%。
深圳燃气业绩快报：前三季度净利同比增18.93%
深圳燃气（601139）10月11日晚间披露业绩快报，公司前三季度营业收入100.74亿元，同比增长0.73%；净利润10.92亿元，同比增18.93%；基本每股收益0.38元。
佳电股份（维权）：前三季度净利预增37%-45%
佳电股份（000922）10月11日晚间披露前三季度业绩预告，预计盈利3.75亿元至3.98亿元，同比增长37%-45%；预计第三季度盈利1.91亿元-2.14亿元，同比增长140%-170%。公司持续实施精细化管理，突出供应链优化，提高产品质量、降低成本费用；公司对华锐风电科技（集团）股份有限公司的应收账款得以有效清收，对公司当期利润有所贡献。
万科A：前9月合同销售金额4927.6亿元
万科A10月11日晚公告，9月份公司实现合同销售面积371.0万平方米，合同销售金额545.4亿元；2020年1~9月份公司累计实现合同销售面积3264.8万平方米，合同销售金额4927.6亿元。
中南建设：1-9月合同销售额1430.9亿元 同比增长10.1%
中南建设（000961）10月11日晚间公告，公司房地产业务2020年9月份合同销售金额236.2亿元，比上年同期增长24.9%；销售面积181.4万平方米，比上年同期增长18%。1-9月份累计合同销售金额1430.9亿元，比上年同期增长10.1%；累计销售面积1070.4万平方米，比上年同期增长4.5%。
圣湘生物：上修前三季度业绩预告
圣湘生物（688289）10月11日晚间披露前三季度业绩预告更正公告，扣非后的净利由此前的预增13457.15%，更正为预增15186.32%-15970.24%。
圣农发展：9月销售收入环比下滑4.79%
圣农发展（002299）10月11日晚间公告，公司2020年9月实现销售收入11.31亿元，较去年同期变动-12.60%，较上月环比变动-4.79%。其中，家禽饲养加工板块鸡肉销售收入为8.6亿元，较去年同期变动-11.17%，较上月环比变动-7.77%；深加工肉制品板块销售收入为4.46亿元，较去年同期增长9.81%，较上月环比增长2.90%。
唐人神：9月生猪销售收入环比减少2.7%
唐人神（002567）10月11日晚间公告，9月生猪销量11.29万头，同比上升88.8%，环比上升5.5%；销售收入合计2.78亿元，同比上升181.1%，环比减少2.7%。
桃李面包业绩快报：前三季度净利同比增37.31%
桃李面包（603866）10月11日晚披露业绩快报，前三季度营收为43.78亿元，同比增长6.22%；净利为6.91亿元，同比增长37.31%。基本每股收益1.05元。报告期，公司销售收入的稳步增长促进了生产规模的扩大，整体规模效应增强，毛利率水平有所提高；同时，受国家阶段性社保减免政策影响，公司成本费用也有所下降。
【增减持】
天目湖：控股股东拟减持不超6%股权
天目湖（603136）10月11日晚间公告，公司控股股东孟广才因个人资金需求，拟减持公司股份不超过总股本的6%。
【合同中标】
首开股份：1-9月签约金额675.47亿元
首开股份（600376）10月11日晚公告，9月份，公司共实现签约面积27.11万平方米，签约金额81.57亿元。1-9月份，公司共实现签约面积234.79万平方米，同比下降2.74%；签约金额675.47亿元，同比下降2.29%。
格林美：签署下属公司与相关绿色产业项目混改的战略合作框架协议
格林美（002340）10月11日晚间公告，公司与湖北省长投集团经协商，一致同意充分发挥各自在资源、资金、品牌、技术的优势，就循环经济产业园、废旧电池、报废汽车等“城市矿产”固废、危废处置以及新能源材料制造领域展开战略合作，通过增资扩股、股权收购等方式对公司下属环境业务/绿色产业项目进行混合所有制改革，签署了《战略合作框架协议》。
【重大投资】
科力远：拟投资15亿元建科力远锂离子电池产业园
科力远（600478）10月11日晚公告，公司拟与益阳高新区管委会、益阳高新产业公司签订《益阳高新区招商引资合同书》，投资15亿元用于科力远锂离子电池产业园建设，建设电动自行车、共享充电柜、智能家电等民用锂电池包、复合锂电池及电池包的生产基地，建设周期12个月。合同项目内容为益阳科力远搬迁扩产暨新项目建设，是对益阳科力远原有电池产能规模的扩张，同时进行新产品研发。
凯赛生物：拟投资生物法长链二元酸等产业化项目
凯赛生物（688065）10月11日晚公告，公司拟与山西综改区管委会合作，共同在山西转型综合改革示范区投资打造“山西合成生物产业生态园区”。公司拟在产业园投资与公司现有主营业务关联的产业化项目，其中包括生物法长链二元酸、生物基戊二胺、生物基聚酰胺等。公司出资额为40.1亿元，出资来源为IPO募集资金、经营积累的自有资金，以及其他自筹资金。
【股权变动】
中钢国际：中钢集团拟由中国宝武托管
中钢国际（000928）10月11日晚间公告，中钢集团拟由中国宝武进行托管，具体托管方案尚在协商制订中。上述事项，目前不涉及公司重大资产重组事项，亦不会对公司正常生产经营活动产生影响。
川恒股份：控股股东拟向蓝剑投资转让公司6.84%股权
川恒股份（002895）10月11日晚间公告，控股股东川恒集团拟以协议转让方式向蓝剑投资转让其持有的公司6.84%股权。转让后，川恒集团及蓝剑投资将利用其自身优势，共同在企业管理、品牌和营销渠道建设、对外投资等方面，为上市公司提供尽可能的支持和资源，促进其竞争力和业绩的提升。
【并购重组】
广联达：以4.08亿元收购鸿业科技90.67%股权
广联达（002410）10月11日晚公告，公司以4.0亿元现金向怀化金洛等公司购买其合计持有的洛阳鸿业信息科技有限公司90.6726%的股权。公司原持有鸿业科技9.3274%的股权，本次交易完成后，鸿业科技将成为公司的全资子公司。鸿业科技一直致力于建筑工程、市政工程等领域信息化应用软件的研发，拥有多项自主知识产权，为设计行业提供全方位的专业信息化产品与服务。
【其他】
海思科：国家药监局同意HSK3486乳状注射液开展用于“全麻维持”的Ⅲ期临床试验
海思科（002653）10月11日晚公告，全资子公司四川海思科于近日收到国家药监局通知，2020年8月受理的HSK3486乳状注射液符合药品注册的有关要求，同意本品开展用于“全麻维持”的Ⅲ期临床试验。HSK3486是公司开发的全新的具有自主知识产权的静脉麻醉药物，拟用于手术全麻诱导、内镜诊疗的镇静/麻醉、ICU镇静等适应症。
海南橡胶：收到8275万元征地社会保险补贴费
海南橡胶（601118）10月11日晚公告，公司于近日收到琼乐高速（五指山段）项目、琼乐高速（五指山）连接段项目、琼乐高速（琼中段）项目、万洋高速（琼中段）项目、屯昌县基础设施建设（中建）等项目的征地社会保险补贴费合计8275万元。上述款项计入公司2020年营业外收入。
友阿股份：参股公司远大住工创业板上市申请获深交所受理
友阿股份（002277）10月11日晚间公告，公司从参股公司远大住工获悉，深交所依据相关规定对远大住工报送的首次公开发行股票并在创业板上市的申请报告及相关申请文件进行了核对，认为该项申请文件齐备，符合法定形式，决定予以受理并依法进行审核。
沃森生物：参股公司JHBP（CY）Holdings Limited在香港联交所主板挂牌上市
沃森生物（300142）10月11日晚公告，参股公司JHBP（CY）Holdings Limited在香港联交所主板挂牌上市，公司目前合计拥有JHBP（CY）8.60%权益。
本报记者 邢 萌
10月10日，记者从中国信登获悉，数据显示，2020年前三季度，信托行业规模持续稳步压降，与第二季度相比，新增办理完成初始登记的涉及募集金额出现较大幅度回落。信托行业服务实体经济成效显著，超半数信托资金直接投向实体经济，为促进经济复苏发挥积极作用。服务信托作为信托行业的新发展方向，累计存续的初始募集规模约为3.25万亿元，其中资产证券化信托、家族信托、保险金信托和企业年金信托年内依次领跑，继一季度慈善信托领跑、二季度家族信托接棒、三季度资产证券化信托累计存续的初始募集规模首次突破3万亿元，充分体现信托行业依托信托制度优势的创新潜力和蓬勃的生命力。
从2020年前三季度信托登记系统新增数据来看：
一是行业新增规模总体小幅负增长，信托规模压降稳步推进。今年以来，除2月份和4月份外，其余月份新增募集金额均为存量负增长，一、二、三季度新增募集金额均为存量负增长，全行业办理完成初始登记涉及的存续募集规模持续下降。
其中1月份因疫情及春节的影响，涉及募集金额存量增长-2187.03亿元，显著多于其他月份相关数值，二季度虽然在办理完成初始登记涉及募集规模爆发增长，但是在办理完成终止登记涉及募集规模到期清算额也同样显著，募集金额存量净增长-866.64亿元，显著高于一、三季度相关数值。
二是新增规模负增长与新增笔数正增长同时，信托产品单笔规模缩水。今年以来，伴随着信托规模逐步压降，信托产品存量净增长笔数连续九个月均为正值，存续中的信托产品单笔平均规模下降。
三是工商企业成为信托资金最主要投向，投向房地产的信托资金规模持续缩水。投向工商企业的新增信托资金在三季度末超2000亿元，占新增信托总规模比超过四成，比一季度末和二季度末分别上升了10个百分点和5个百分点，投向工商企业的信托资金稳步增加。昔日起到支撑作用的房地产信托持续降温，三季度末投向房地产的规模不足500亿元，占新增信托总规模比年内再次低于一成；投向证券投资的募集金额稳定保持在一成左右，涉及项目笔数环比显著上升。
